伴随着“金九银十”传统旺季和楼市利好新政的叠加效应，东莞房地产市场在初秋时节迎来一股暖流。

东莞市住房和城乡建设局最新数据显示，新政后一个月东莞新建商品住宅网签套数、面积分别为1401套、15.88万平米，较9月分别增长57%、51%，政策红利与城市发展动能形成的合力，正推动东莞楼市走出企稳回升的关键一步。

业内人士指出，东莞楼市的回暖并非短期政策刺激的昙花一现，而是产业升级、人才集聚、交通完善等城市价值兑现的必然结果。随着第四季度政策效应持续释放，叠加年末推盘高峰到来，楼市有望延续企稳回升态势，为城市高质量发展注入持久动能。

新政精准“滴灌”，真金白银激活市场活力

9月25日，东莞市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于进一步优化房地产政策措施的通知》，推出了一系列旨在刺激楼市的新政。

此次新政以“组合拳”形式直击市场痛点，从需求端到供给端构建起全链条支撑体系，对购房者而言，最直接的利好来自真金白银的补贴。

需求端方面，新政给出了实实在在的“红包”：对于2025年9月25日至12月31日期间购买新建商品住房并完成合同网签及备案的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴。

同时，首套房认定“镇街化”的优化政策，则为跨区域改善需求打开了空间 。居民家庭在申请个人住房贷款时，在拟购房屋所在地镇街（园区）名下无住房的，就可按首套住房认定。这一变化大幅扩大了首套房贷款优惠政策的覆盖范围。

住房公积金支持力度也同步加大，首套房、二套房最高贷款额度统一提高至150万元，并支持提取公积金支付住房贷款首付款，刚需群体的购房压力显著降低。

供给端方面，新政则从土地供应源头入手，细化房地联动机制，结合各镇街（园区）新房库存去化周期情况，合理控制新增房地产用地供应。

市住建局相关负责人表示，这些政策旨在“进一步减轻购房负担、促进住房消费、提振企业信心、稳定市场预期”。

新政满月成交量大增，市场信心显著提升

政策效应迅速传导至销售端。

“这是我近期接待的第三组客户，相比上个月，看房量明显增加了不少。”在南城一楼盘销售中心，销售员李明看向现场的客户告诉记者。

据东莞合富监测数据，国庆期间全市在售重点来访量较平日激增8成，转化率创年内周度最高。国庆后两周东莞新建商品住宅日均网签约51套，较9月增近7成。

“新政出台后周末看房量增加了约五成，特别是120平方米以上的改善型产品咨询量明显上升。”一大型房企旗下某项目营销负责人透露。

有市场分析人士表示，“新政不仅降低了购房门槛，更重要的是释放了积极的政策信号，提振了市场信心。一个月内成交量增长超过六成，说明刚需和改善型需求正在稳步释放。”

而市场也整体呈现刚需与改善群体并重的特征，楼盘以80-130平的户型推售为主。本轮新政精准利好刚需群体，房企顺势而为，主推刚需中小户型与少量改善产品。而随着新盘带来的新规户型上市，对购房者来说也是一大利好，可以花更少的钱买到更高的使用率。

从市场基本面看，“政策底”与“市场底”的双重确认让预期持续改善。东莞实行的房地联动供地机制精准调控市场，对去化周期超36个月的区域暂停供地，目前剔除滞销库存后，在售库存消化周期已降至15个月，供求趋向平衡 。房企定价回归理性，国庆期间优惠幅度普遍收窄至2个点左右，取代了此前8-10个点的大幅让利，显示出对市场的信心回升。

多重利好叠加，东莞楼市迎来发展新机遇

除了直接的房地产政策，东莞楼市的回暖还得益于多重城市发展利好的叠加效应。

有分析人士指出，随着各项政策的落地和城市能级的提升，东莞房地产市场有望持续回暖。不同于以往的短期刺激，本轮回稳更基于东莞坚实的产业基础和人口吸引力。

东莞产业升级加速推进。近年来，东莞大力推动产业转型升级，七大战略性新兴产业基地建设提速，吸引了一批高质量企业入驻，产业结构的优化为房地产市场提供了坚实支撑。松山湖科学城的创新磁场尤为典型。随着中国散裂中子源二期的持续推进、先进阿秒激光设施落地，加上香港城市大学（东莞）已正式招生，高端产业与优质科教资源的叠加，吸引了大量科研人才与企业高管入驻。

而东莞的人才政策也持续加码。就在前不久，东莞八部门联合发布《东莞市“莞爱人才”服务保障实施办法》，明确对各类人才提供购房补贴、生活补贴、新引进补贴等，其中购房补贴最高可达500万元或生活补贴最高200万元，实现“安居+医疗+教育+政务”全方位保障。

轨道上的“大湾区生活圈”正加速成型。从东莞西平西站出发，24分钟可达番禺站（广州南），30分钟达广州琶洲站，1小时左右可达广州白云机场、佛山中心城区、惠州中心城区，2小时内可达肇庆及清远中心城区，大湾区“多城”蝶变为“同城”，生活圈加速融合。备受关注的东莞地铁1号线，也将在年底开通运营。该线路贯穿水乡片区、中心城区和东南片区，连接广州、深圳两市，极大提升城市通勤效率。

上述人士指出，东莞向“科技创新+先进制造”城市转型，城市价值的提升将为房地产市场提供长期支撑。“特别是随着粤港澳大湾区建设的深入推进，东莞的地理优势和政策红利将进一步释放。”

（记者：梁波）