一、案情简述

债务人A先生同时欠了B企业和C企业的款项且均无力偿还，B企业和C企业先后向法院提起诉讼并申请强制执行，要求查封A先生名下房产。其中，B企业动作迅速，首先向甲法院申请查封，甲法院依法向不动产登记部门送达了协助执行通知书，不动产登记部门依嘱托对A先生的房产办理了查封登记。随后，C企业向乙法院也申请了查封，但由于该房产已被甲法院正式查封，乙法院只能办理“轮候查封”。此后，B企业向首封的甲法院申请执行。甲法院经过审理后作出判决，向登记部门送达执行裁定书和协助执行通知书，要求登记部门解除A先生房产的查封登记并协助过户到B企业名下。

就在登记部门依据甲法院生效文书等待B企业前来提交业务申请之时，A先生和C企业一同向登记部门提出异议：A先生声称甲法院判决不当，C企业则强调自己也向法院申请了查封，登记部门不能解封过户给B企业。对此，登记部门依法给予解释。

二、以案释法

在执行程序中，不动产因其价值高、权属登记明确，常作为被执行人的主要财产而被执行法院查封。当被执行人涉及多起执行案件时，同一不动产就可能面临多家执行法院的查封或轮候查封。下面，让我们围绕本案的争议焦点，一起盘点相关法律法规和不动产登记知识点。

1、不动产登记机构必须执行法院生效法律文书吗？

依照生效法律文书协助法院办理查（解）封及转移等登记手续，是不动产登记部门的法定职责。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百五十三条和二百六十二条规定，人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，以及在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。又根据《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条规定，不动产登记部门在协助法院执行查（解）封及过户时，应当及时办理登记业务，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。

本案中，首封的甲法院送达的协助执行通知书是生效的法律文书，不动产登记部门必须依法依规对案涉房产解除查封并在后续依嘱托协助过户。这本质上属于司法执行程序的结果，登记部门不能拒绝执行，也无权对国家有权机关作出的生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。A先生认为甲法院判决不当，应当通过合法途径（如依法向执行机关提出执行异议、向原审法院的上一级法院提起上诉等）寻求救济，不能要求登记部门拒绝执行生效法律文书。

2、“轮候查封”能否阻止首封法院的过户执行？

轮候查封不能阻止首封法院的过户执行，其效力始于转为正式查封之时。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（2024年修订）第九十一条规定：“两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。”又依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第二十六条规定：“查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，以及上述法发〔2004〕5号《通知》第二十条规定：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。”

综上所述，在首封解除前，轮候查封不产生正式查封的法律效力。C企业申请的轮候查封属于“排队等候”，轮候查封最终能否转为查封是不确定的。在本案中，甲法院的协助执行通知书要求“解封”并“过户”，这意味着案涉房屋的权属状态发生变化，不再是被执行人A先生的财产。C企业的轮候查封因甲法院全部处理案涉房产而自动失效，C企业可根据自身对A先生的合法债权转而向法院申请查封其他可供执行的财产。

小贴士

1.了解登记机构职能，有助于高效办理。上述案件中，法院要求登记机构对案涉房产查（解）封及协助执行过户的行为属于依嘱托登记。依嘱托登记是指不动产登记机构依据人民法院、人民检察院、国家安全机关、检察机关、公安机关、税务机关等有权机关依法作出的嘱托文件进行的登记，既包括依嘱托进行的各种处分登记，如所有权转移登记、建设用地使用权转移登记等，也包括查封登记、预查封登记等限制性登记。在依嘱托登记中，不动产登记机构不对嘱托机关送达的嘱托文件（即判决结果）进行实体审查。不动产登记机构认为登记事项存在异议的（如不动产权属错误），可依法向嘱托机关提出审查建议，并明确是否应停止办理登记。鉴于嘱托文件已生效，登记机构具有协助执行的义务，在提出审查建议的同时，登记机构无权擅自停止办理协助执行事项。

2.通过合法渠道维护自身权益。根据前文所述，只有首封法院解除查封，或首封债权人足额受偿后仍有剩余的，轮候查封才有正式查封的效力，轮候查封的债权人相对被动。因此在债务纠纷中，如需通过法院执行债务人不动产来实现债权，建议及时行动，争取“首封”。如认为法院判决或执行存在错误，应当通过司法途径解决。