为了规范物业服务评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《广东省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《评标委员会和评标方法暂行规定》等有关规定，结合我市实际，东莞市住房和城乡建设局制定了《东莞市物业服务评标细则》。

一、 起草背景

物业服务直接关系到小区业主的日常生活品质，是提升人民群众安全感、幸福感和获得感的重要保障。近年来，随着我市城镇化进程持续加速和住宅小区数量的增加，物业服务覆盖面不断扩大，业主对服务质量、价格透明度和权益保障的关注度与维权意识显著提升。在此背景下，物业服务领域的矛盾日益凸显，尤其是在物业服务招标投标纠纷方面，仅2025年（至8月份），业主对于小区物业服务招标投标的信息公开申请共104宗。物业服务招标投标活动的不透明，评标程序的不规范，不仅扰乱了市场秩序，更影响服务质量的提升，阻碍行业健康发展，亟需构建一套阳光透明、竞争有序、权责明晰的物业服务评标机制。

二、 起草依据

根据法律法规和有关文件的相关规定，结合我市实际，出台《东莞市物业服务评标细则》对提升我市物业服务水平，确保行业平稳健康发展，具有十分积极的作用。

（一）国家法律法规：《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》

（二）省级地方性法规：《广东省物业管理条例》

（三）部门规章：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《评标委员会和评标方法暂行规定》

三、主要内容解读

《东莞市物业服务评标细则》共计八个部分，主要对物业服务评标活动的各关键环节进行规范，保障评标公平公正，推动行业健康发展。主要内容如下：

（一）基本原则。适用于本市行政区域内物业服务招标投标项目的评标及监督管理。评标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法开展，不得非法干预。招标人需保障评标保密，市住房城乡建设局必要时派人全程监督。

（二）评标委员会。由招标人组建，成员为五人以上单数，包括招标人代表与物业服务专家，专家不少于成员总数三分之二。成员需认真、公正履职，遵守职业道德，不得私下接触投标人、收受财物，独立评审并严守评标机密。专家从市住房城乡建设局专家名册随机抽取，有利益冲突或违法违规记录者禁止担任。成员名单开标前1日确定并在中标结果确定前保密。

（三）评标的准备。评标委员会成员需认真研究招标文件，掌握招标目的、物业详情、对投标人及投标书的要求、物业服务内容及要求，以及投标报价、评标标准和方法等关键信息。招标人应如实提供评标所需数据，包括投标人在市住房城乡建设局信用档案中的记录。

（四）初步评审。初步评审即投标文件符合性鉴定，将投标文件分为响应性投标和非响应性投标。响应性投标符合招标文件要求且提交投标担保，可进入详细评标；非响应性投标存在重大偏差作否决投标处理。评审内容包括投标文件符合性鉴定、否决投标情形认定、区分重大偏差和细微偏差。细微偏差不影响投标有效性，但需在评标结束前补正。

（五）详细评审。评标方法一般采用综合评估法，也可选用法律允许的其他方法。综合评估法将评审分为技术、商务、价格、现场答辩四部分，采用百分制，按评分权重加权求和，根据总分高低确定中标候选人。评标和定标应在投标有效期内完成，如需延长，招标人应通知投标人，对同意延长的投标人补偿损失（不可抗力除外）。

（六）推荐中标候选人。评标委员会根据招标人的授权情况，直接确定中标人或推荐不多于三名且排序的合格中标候选人。若所有投标均被否决，招标人依法应当重新招标。评标完成后，需向招标人提交书面评标报告。评标报告需全体成员签字，有异议成员应当书面阐述意见，拒绝签字且不陈述理由视为同意结论，相关情况需记录在案。

（七）业主和业主大会参照执行。业主和业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。

（八）其他。本细则由东莞市住房和城乡建设局负责解释，有效期五年。施行前与本细则不符的规定，以本细则为准。

政策原文：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446410.html#784

东莞市物业服务招标投标实施细则

一、适用范围

本市行政区域内的住宅项目物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及政府采购的物业项目招投标除外。

前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的住宅物业，经镇人民政府（街道办事处、园区管委会）〔以下简称“镇街（园区）”〕批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本细则所称住宅规模较小的住宅物业为：总建筑面积不超过十万平方米的住宅物业（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。

二、基本原则

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当作为一个整体进行招标。

通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

三、招标

（一）招标人、招标代理机构

本细则所称招标人是指提出招标项目，进行住宅项目物业服务招标的物业建设单位。

招标人可自行委托一家招标代理机构代理相关项目的招投标业务。具有编制招标文件和组织评标能力的，也可以自行办理招标事宜。

招标人应当与被委托的招标代理机构签订书面委托合同。招标代理机构应当符合相关法律规范的要求。

（二）编制招标文件

招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

1.招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、套数、设施设备、建筑结构、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；

2.物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

3.对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4.评标标准和评标方法；

5.招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

6.前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；

7.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标文件可载明投标保证金、中标后的履约保证金等相关问题。

招标文件发售时间不得少于5日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人根据物业服务项目的具体情况，可以组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

（三）进行招标备案

招标人在发布招标公告的10日前，持如下资料到项目所在地镇街（园区）备案：

1.《东莞市物业服务项目招投标备案表》（附件1）;

2.招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明；

3.经办人身份证明及授权委托书；

4.与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件、项目标准地名证书等）;

5.《招标公告》（附件2）;

6.招标文件；

7.属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；

8.法律、法规规定的其他材料；

镇街（园区）自受理申请之日起7个工作日内，对符合条件的申请人发出《物业服务项目招投标备案回执》（附件3）。

镇街（园区）发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

（四）发布招标公告

招标人采用公开招标方式的，应当在收到招投标备案回执后在市住房城乡建设局建立的市物业信息系统、市物业管理行业协会网站及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于15日。

招标公告应当载明以下主要内容：

1.招标人的名称、地址和联系方式等基本情况；

2.招标项目的名称、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

3.投标人的资格要求；

4.获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价；

5.投标截止时间、开标时间及地点。

四、投标

（一）投标人

投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。

投标人办理报名时需提供以下材料：

1.企业有效营业执照正副本；

2.经办人身份证及授权委托书；

3.法定代表人身份证复印件；

4.法律法规规定的其他材料。

投标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。

（二）投标文件

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：

1.投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；

2.技术部分，包括服务物业管理方案、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等。

3.商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费价格标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算等；

4.对招标文件所要求提供的其他材料。

投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件并向投标人出具《投标文件收件回执》（附件4）。回执应当标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加同一招标项目投标。

五、开标、评标和中标

（一）开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。

（二）评标

开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前一个工作日将招标项目报名情况表提交到市住房城乡建设局，并在本市物业服务行业专家名册中以随机抽取的方式确定评标专家并通知专家评标事宜，专家名单在评标前予以保密。

物业服务行业专家库由市住房城乡建设局根据相关制度建立。与投标人有直接利害关系的评标专家不得进入相关项目的评标委员会，抽到的评审专家如有此种情形，应主动提出回避。

评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有直接利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

投标文件评定过程在保密的情况下进行，评标委员会成员应当遵守下列规定：

1.客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；

2.不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；

3.独立评审投标文件，不准互相串联、议论有关投标文件的内容；

4.严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。

经评审，所有投标文件均不符合招标文件要求的，评标委员会可以否决所有投标。依法应当进行招标的物业管理项目，所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

1.评标的基本情况和有关数据表；

2.评标委员会成员名单；

3.开标记录；

4.符合要求的投标人一览表；

5.否决投标情况的说明；

6.评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

7.评分一览表；

8.经评审的投标人排序；

9.推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；

10.澄清、说明、补充事项纪要。

评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐不超过三名有排序的合格中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当自收到评标报告之日起3日内在市住房城乡建设局建立的市物业信息系统、市物业管理行业协会网站及招标小区现场公示中标候选人信息，公示期不少于3日，并在投标有效期截止时限30日前确定中标人，详见《中标候选人公示名单》（附件5）。

（三）中标及备案

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法、推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

招标人应当在确定中标人之日起7日内向中标人发出《中标通知书》（附件6），同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

招标人应当自确定中标之日起15日内，向物业项目所在地的镇街（园区）备案，备案资料包括：

1.《物业服务招投标中标备案表》（附件7）;

2.评标委员会的评标报告；

3.中标人的投标文件；

4.中标通知书；

5.法律、法规规定的其他资料。

镇街（园区）自受理申请之日起3个工作日内，对符合条件的申请人发出《物业服务项目中标备案回执》（附件8）。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

物业服务企业（中标人）应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同或物业服务合同报物业所在地镇街（园区）备案。

备案材料和事项发生变更的，应重新备案。

（四）投标保证金和履约保证金

招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

履约保证金的交存与退还，按相关法律、法规和招标文件的要求执行。

六、专家库及专家资格

市住房城乡建设局建立评标专家名册，负责评标专家的日常管理工作。对进入专家名册的评标专家进行有关法律和业务培训，并建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对其评标能力、廉洁公正等定期进行考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加本市物业服务招标投标评标活动。物业管理招投标服务机构应当协助做好相关工作。

七、协议方式审批

投标人少于三个或者住宅规模较小的住宅物业（含配套商业场所），采用协议方式选聘前期物业服务企业的，请持以下资料到项目所在地镇街（园区）申请：

（一）《协议选聘前期物业服务企业申请表》（附件9）;

（二）申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；

（三）经办人身份证明及授权委托书（招标人出具的授权委托书中应明确固定联系人）;

（四）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件、项目标准地名证书等）;

（五）拟选聘企业的营业执照正副本复印件；

（六）拟选聘企业的服务物业管理方案等材料；

镇街（园区）自受理申请之日起7个工作日内，对符合条件的申请人发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》（附件10）。

八、业主和业主大会参照执行

业主、业主大会有权通过表决选择协议或招投标方式选聘物业服务企业，采用招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。

九、附则

招标投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。

物业服务企业与投标相关的违法违规行为记入我市的物业服务行业信用档案。

招投标过程中的违法违规行为，依照有关法律法规处理。

本细则由市住房城乡建设局负责解释。

本细则自2025年10月15日起施行，有效期至2030年10月14日。本细则施行前有关物业服务招标投标的规定、措施与本细则不符的，以本细则为准。本细则未尽事宜按国家、省相关规定执行。

相关政策解读：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446408.html#785

东莞市物业服务评标细则

为了规范物业服务评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《广东省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《评标委员会和评标方法暂行规定》等有关规定，结合我市实际制定本细则。

一、基本原则

本市行政区域内物业服务招标投标项目的评标活动及其监督管理适用于本细则。

本细则所称招标人是指提出招标项目，进行住宅项目物业服务招标的物业建设单位。

物业服务招标投标项目的评标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；评标活动必须依法进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果；招标人应当采取必要措施，保证评标活动在严格保密的情况下进行。

市住房城乡建设局依法对评标活动实施监督，必要时市住房城乡建设局派遣工作人员对整个评标活动实施监督。

二、评标委员会

评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动，向招标人推荐合格的中标候选人，或者根据招标人的授权直接确定中标人。

（一）评标委员会的组成

评标委员会由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

（二）评标委员会成员的注意事项

1.评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

2.评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

3.评标委员会成员应按照招标文件确定的评标标准和方法，独立地对投标文件进行评审和比较、评分，不得互相串联、议论有关评标文件的内容。

4.评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

5.评标委员会的专家成员，应当由招标人从市住房城乡建设局建立的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定。

6.有下列情形之⼀的，不得担任评标委员会成员：

（1）本人任职于投标人或者与投标人主要负责人有近亲属关系的；

（2）本人与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（3）本人任职于项目主管部门或者行政监督部门的；

（4）本人曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法违规行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

评标委员会成员有前项规定情形之⼀的，应当主动提出回避，补充的专家另行由招标人从市住房城乡建设局建立的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员应当回避而不回避，造成招标人或投标人经济损失的，应依法承担赔偿责任。

7.评标委员会成员名单应于开标1日前确定，并在中标结果确定前保密。

三、评标的准备

（一）评标委员会成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：

1.招标目的；

2.招标物业的具体情况；

3.对投标人及投标书的要求；

4.物业服务内容及要求，包括招标文件中规定的主要技术要求、管理服务标准和其他条件；

5.招标文件规定的投标报价要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。

（二）招标人应当向评标委员会如实提供评标所需的重要信息和数据，包括从市住房城乡建设局物业服务人及其从业人员信用档案中获得的投标人的相关记录。

四、初步评审

初步评审，又称投标文件的符合性鉴定。通过初评，将投标文件分为响应性投标和非响应性投标两大类。

响应性投标是指投标文件的内容与招标文件所规定的要求、条件、合同条款和规范等相符，无显著差别或保留，并且按照招标文件的规定提交了投标担保的投标；非响应性投标是指投标文件的内容与招标文件的规定有重大偏差的投标。通过初步评审，响应性投标可以进入详细评标，而非响应性投标则应当作否决投标处理。

初步评审的主要内容有：

（一）投标文件符合性鉴定

1.评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统的评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。

2.评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

（二）否决投标

1.在评标过程中，发现有下述情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作否决投标处理：

（1）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；

（2）投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其管理服务成本或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；

（3）法律、法规规定的其他情形。

如投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

2.评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质性要求和条件上作出响应的投标文件，应作否决投标处理。

（三）重大偏差和细微偏差

评标委员会应当根据招标文件要求，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。

1.下列情况属于重大偏差：

（1）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；

（2）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；

（3）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；

（4）投标文件载明的物业服务内容和标准等不符合招标文件的要求；

（5）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；

（6）投标文件附有超出物业服务相关法律法规规定等使招标人不能接受的条件；

（7）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；

（8）投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付的情况；

（9）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按规定作否决投标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

2.细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。

评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化，量化标准应当在招标文件的评标标准和方法中规定。

五、详细评审

（一）物业服务评标方法一般采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。

（二）综合评估法是将物业服务投标评审分为几个量化因素进行，一般可以分为技术、商务、价格、现场答辩等部分，采取百分制的方法将几个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。

量化因素部分的评分项目和评分方法、评分权重等应在招标文件的评标标准和方法中明确。

1.技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务内容和标准、人员配备、人员培训状况、物业服务机构运作方法及管理制度情况、项目收支预算和各项收费标准报价等，进行评比、打分。

2.商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业公司信用信息、履约能力、获奖情况及信誉、公司同类项目业绩等，进行评比、打分。

3.价格部分评审，是评标委员会对投标文件中住宅、商铺、停车位等服务报价、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评比、打分。

4.投标答辩评审，是由招标人组织，投标企业的投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。

（三）经投标有效性评审合格的投标文件，评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件载明的物业服务内容、质量标准、管理服务承诺目标、资源配置、管理措施、服务流程设计、管理服务成本分析等作进一步评审、比较、并量化打分。

（四）根据综合评估法，评分加权后总评分最高，且最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。

（五）评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。

（六）评标和定标应当在投标有效期内完成。不能在投标有效期内完成评标和定标的，招标人应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的，投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标保证金的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。

招标文件应当载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件截止日起计算。

六、推荐中标候选人

（一）评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交评标委员会汇总确定中标人。

评标委员会推荐中标候选人的，应当以评审综合得分高低向招标人推荐不多于三名且标明排列顺序的合格的中标候选人。

（二）评标委员会根据国家有关规定和本规则的规定及招标文件的要求，否决不合格投标后，若依法必须进行招标的物业服务项目的所有投标均被否决，招标人依法应当重新招标。

（三）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审、比较意见。评标报告应当如实记载以下主要内容：

1.基本情况和数据表；

2.评标委员会成员名单；

3.开标记录；

4.符合要求的投标一览表；

5.否决投标情况的说明；

6.评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

7.经评审的投标人排序；

8.经评审的价格或者评分比较一览表；

9.推荐的标明排列顺序的中标候选人名单；

10.签订合同前要处理的事宜；

11.澄清、说明、补正事项纪要。

（四）评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员应当以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

（五）向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应即时归还招标人。

七、业主和业主大会参照执行

业主和业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。

相关政策解读：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446411.html#785