“金九银十”期间，东莞再抛楼市“组合拳”！

近日，东莞市住建局等六部门联合印发《关于进一步优化房地产政策措施的通知》，内容包括购新房最高补贴3万元、首套认证扩范围、公积金贷款额度提升等措施。

而政策出台后，市场反应如何？小编走访了黄江镇的重点在售楼盘一探究竟。

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新政落地黄江，一线市场初现升温迹象

在黄江镇九樾上城楼盘，销售人员明显感受到了市场的变化。“新政出台后，项目的客流量相比之前大约翻了一倍，”九樾上城楼盘工作人员郑小姐介绍，“九樾上城是黄江镇中心区域唯一在售的新规好房，目前来看房的客户中，约70%是黄江本地客户，其余也有来自大朗、常平、樟木头等周边镇街的客户。”

谈及客户的购房偏好，当前买家主要关注两大核心要素：一是位置与配套，倾向于选择中心区域，尤其看重教育资源，二是产品品质与空间功能。

客户如今更青睐设计新颖、空间利用率高的住宅产品。以过去130平方米的户型为例，由于公摊面积较大，实际使用面积往往仅有一百零几平方米。而像九樾上城这类符合新规的楼盘，则通过赠送更多阳台与飘窗面积，整体使用面积甚至超过建筑面积，实用率突破100%。在同等建筑面积下，这类新产品能为业主额外赠送约15至20平方米的实际使用空间，同时配备中央空调、厨房三件套等全屋精装修，实现了更优质的居住体验。”郑小姐表示。

中原地产研究院执行院长车德锐分析认为：“好房子产品优化，正成为变相降价促销的有效手段。新规产品加量不加价，其实就是大幅让利，会刺激买家积极入市。”

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政企优惠叠加，购房窗口期效应显现

政策的刺激效应与开发商的营销活动形成了合力。以九樾上城为例，楼盘在国庆期间推出了98折的购房优惠，恰好与政府2%的购房补贴幅度相当。两者叠加，相当于为购房者提供了总价约4%的优惠。

政府补贴2个点，开发商优惠2个点，叠加起来就是4个点的优惠。九樾上城的郑小姐以主推的130平方米户型为例，为小编算了一笔账：“在开发商国庆活动中，客户能直接减免4万到5万元；若再成功申请最高3万元的国家购房补贴，最终优惠总额将达到8万至10万元。”

业内人士认为，此次政策出台的时机精准，为“金九银十”尤其是国庆黄金周的传统销售旺季增添了动力，给了开发商备战和购房者决策的缓冲期。预计国庆中秋长假将成为检验本轮政策市场成效的关键窗口，第四季度东莞楼市成交情况有望借此得到改善。

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市场存有杂音，价格仍是关键因素

尽管新政带来了一手房市场的看房热潮，但市场内部也存在不同的声音。

价格，依然是横亘在许多潜在购房者面前的主要障碍。

安居客黄江片区的中介陈小姐表示，新政出台后，客户咨询量有所增加，但转化为实际成交仍需过程。“一手房与二手房之间，存在明显的价格差距。像富康花园这样的二手房，地理位置在镇中心，单价大约在一万一千元。尽管房子新旧有别，但考虑到总价优势，很多预算有限的客户，还是会转向选择性价比更高的二手房。”

在谈及本轮政策影响时，陈小姐认为，本轮政策短期内的确带来了利好，例如公积金贷款额度大幅提升和镇街首套认定放宽，但能否根本性扭转市场态势，仍需视整体经济环境的走向而定。

04

购买力结构变迁，从依赖外溢到内生增长

对于黄江楼市的未来，市场分析人士指出了其内在动力的变化。

东莞楼市分析师龙兴华表示，早年黄江楼市很大程度上依赖于深圳投资客的外溢需求。然而，近年来随着黄江镇积极引进和培育了领益智造、安世半导体、正扬电子等一批先进制造和高技术制造企业，区域产业结构发生了深刻变化。

“这些优质产业的落地，带来了大量外来人才，形成了新的、稳定的购房需求。”龙兴华分析，“同时，产业的发展也提升了本地居民的就业和收入水平，促使本土购买力崛起。这种由产业带动、内生的购房需求，相较于纯粹的投资需求，根基更为扎实，对区域楼市的健康可持续发展也更为有利。”

小贴士

《关于进一步优化房地产政策措施的通知》

需求侧：

1、实施购房补贴政策。

对于2025年9月25日至2025年12月31日期间在东莞市购买新建商品住房（“三限房”及人才房、回迁房等非市场化商品房除外）、完成合同网签及备案，并在2026年3月31日前足额缴纳契税的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴。具体实施细则另行制定。

2、优化个人住房贷款首套房认定标准。

居民家庭在申请个人住房贷款购买新建商品住房时，在拟购房屋所在地镇街（园区）名下无住房的，可按首套住房认定（属于住房公积金贷款的需同时满足全国范围内未使用过公积金贷款）。公积金中心及银行业金融机构根据不动产登记情况查询结果，核算住房套数并执行相应的住房信贷政策。

3、加大住房公积金支持力度。

首套房、二套房最高贷款额度统一提高至150万元。对缴存人购买配售型保障性住房的，住房公积金最高贷款额度上浮50%，不超过最高贷款额度上限。供收比仅核定公积金贷款部分。支持缴存人提取住房公积金支付住房贷款首付款。

供给侧：

4、合理供应房地产用地。

对新建商品住房去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地出让。

5、支持存量商业办公用房业态功能合理转换。

在符合结构安全、消防要求的前提下，允许相关主体通过改建改造、增配设施等方式，优化调整存量商业办公用房功能。

6、优化房地产项目行政审批服务。

通过推进市场化定价、“交房即发证”、分期规划核实验收和分栋首次登记、在建建筑物“单套抵押”、新建商品房“带押过户”等措施，进一步激发市场主体活力。