住房问题一头连着民生，一头连着发展，关乎着千家万户的切身利益。随着经济社会快速发展和人民生活水平不断提高，住房建设不仅从“高数量”向“高质量”转型，也从“住有所居”向“住有宜居”转变。

近年来，黄江不仅借力“双科学城”建设，全面提升发展能级，大力发展产能，更是加快推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，在加大保障性住房建设和供给的同时，完善“市场+保障”的住房供应体系，促进群众住有所居、住有宜居、住有安居，促进房地产市场平稳健康发展，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

双城枢纽楼市厚积薄发

黄江身处莞深融合发展的前沿阵地，是东莞唯一身处松山湖科学城和光明科学城两大科学城中间的镇街。根据东莞市自然资源局发布的《东莞市国土空间总体规划（2020—2035）》，黄江被划入松山湖片区，区域能级进一步提升。

而在黄江镇“百县千镇万村高质量发展工程”（下称“百千万工程”）实施方案中，更是明确指出，要进一步对标深圳，加快推动镇村高质量发展，构建强心向湾的城镇发展体系，深度参与粤港澳大湾区建设，加快融入松山湖科学城与深圳光明科学城创新协作发展大局。

九樾上城（一期）航拍图。受访者供图

近年来，黄江高起点谋划实施路网、公园、场馆等一大批城市项目，营造出吸引人、留住人的强劲磁场；积极主动承接深圳技术、产业、人才外溢，大力推动深莞高度融合。

产能集聚，经济后劲十足。东莞市黄江镇统计部门发布的2024年黄江镇经济运行主要指标基本情况显示，2024年黄江镇实现地区生产总值289.46亿元，同比增长5.0%。其中，工业投资31.04亿元，同比增长19.4%；基础设施投资8.47亿元，同比增长31.7%；重点行业营业收入15.55亿元，同比增长30%。

“黄江是东莞近年在产业引进、工业制造方面的‘优等’，这主要得益于其将发展重心放在新材料、半导体、精密制造等新质生产力上，产业的更新迭代、附加值升级，带动经济效益的提升，同时对镇内的房地产市场，起到重要的支撑作用。”东莞楼市分析师龙兴华说，早年黄江楼市非常依赖深圳的购买力，尤其是投资客，但随着黄江引进和培育了领益智造、安世半导体、正扬电子等一批先进制造和高技术制造企业，各类外来人才的流入，带来新增的购买力。同时，这些产业也创造了许多工作岗位，本地居民收入的提升，致使本土的购买力也随之崛起。

双城枢纽，描绘同城生活蓝图。2024年12月，东莞轨道交通1号线一期工程（下称“1号线”）实现全线轨道贯通，黄江作为1号线的“最后一站”，也是深莞地铁未来的接驳点。黄江将联通松山湖及光明两大科学城，成为双科学城，乃至深莞两地交流的交通枢纽和产业融汇枢纽。所谓的深莞同城也不再是梦，产业与人才引进的加速，进一步扩大黄江楼市的需求。据悉，毗邻黄江北站（建设中）的保利·招商·旭辉·科学城时区（下称“科学城时区”），有三四成的客户是来自深圳光明、龙华等区域。更低的房价以及生活成本，都是吸引深圳客前来置业的重要原因。

对此，龙兴华表示，政府相关部门要充分利用好地铁开通，对镇内交通的疏导作用，不仅可以实现便民、利民的效果，还可以提升黄江作为深莞融城、接驳门户的形象，需提前期做好相关预案。如地铁出入口的“延伸交通网络”如何打造，网约车的落客点、巴士站的换乘点如何选取，共享单车（共享电动车）等最后1公里的交通如何放置等问题。

多措并举坚实保障民生

“我想有个家，一个不需要多大的地方……”对于每一位中国人而言，房子之于家的意义不言而喻。

回顾2024年房地产市场的深度调整，黄江镇积极响应号召，大力推进高品质住宅建设、保交房交付，落好落实融资协调机制，商品房销售网签套数、价格的年度波动处于合理区间，房地产市场整体运行平稳。

助企纾困、保障交付，新房市场信心回升。“为推动房地产市场平稳健康发展，先后多次走访科学城时区、九樾上城等重点项目，详细了解项目的规划设计、建设进度、销售情况以及当前存在的困难和问题。”黄江镇住建局相关负责人表示，为助力企业纾困解难，先后通过组织房企开展“购房节”、中介门店规范化检查等举措助力房企销售。同时，为全力做好保交楼，黄江镇住建局成立联合督办组，紧盯各项目交付进度，并取得积极成果，房地产市场信心逐渐恢复。据悉2024年12月28日至30日，科学城时区3栋1、2单元顺利交付，让众多购房者吃下了一颗定心丸。

科学城时区交付现场。受访者供图

紧盯政策、高位规划，城市更新项目稳步推进。黄江科学谋划城中村改造，全力保障群众回迁安置，积极完善市政基础设施，切实抓好老旧小区改造。截至2024年底，黄江镇69个回迁安置项目已完成48个，加快完成了群众乔迁新居大工程；精心打造了50条市政道路，10处口袋公园（童梦乐园），接入了智慧停车泊位5000余个，居民便利度、获得感大幅提升；升级改造了13个老旧小区，预计年底完工。群众居住环境得到切实改善，城市品质进一步攀升。

心系群众、排忧解难，民生保障见行见效。坚持党建引领，黄江镇住建局深化“1+10”社区治理共同体模式，持续打造红色物业，大力推行“信托制”物业服务模式，用心抓好“总对总”诉调试点，做好做实物业管理人员培训，“一区一策”保障群众温暖过冬。截至2024年底，已导入信托制物业25个小区，涉及近8000户居民，惠及2万余人；针对供暖问题较为集中的28个小区精细化整改，切实保障群众“温暖过冬”；精心完成项目经理培训1054人次、物业从业人员5977人次，372个小区实现交叉任职，物业服务水平逐渐攀升，群众获得感、幸福感更加充实。

不论是助力房地产市场回温，还是全力保交付，抑或加大融资协调力度等措施，黄江镇积极应对房地产市场调整，实现了房产市场的平稳运行和信心回升。同时，在城市更新、民生保障方面也取得显著成效，提升了居民的居住环境和生活质量。

接下来，聚焦“百千万工程”的重大、重点项目，黄江将持续通过拓宽融资渠道、压实社区主体责任、加大在建农房的巡查力度、完善全程监督管理等举措，助力“百千万工程”落地见效。

住有宜居让品质“好上加好”

如果说，“住有所居”承载着人民群众对住房的朴实期待与梦想；那么，“住有宜居”则是人们对美好生活的不断追求。

九樾上城营销中心内部的城市阅读驿站。受访者供图

走进九樾上城的营销中心，“一座图书馆”映入眼帘。据介绍，该城市阅读驿站集图书借阅、文化体验、文化沙龙、学习交流等功能于一体，在利用高品质空间的同时，配置自助借还机、门禁管理系统、电子图书借阅机，实现图书的通借通还。现有藏书4000册，图书类型涵盖经典文学、自然科学、艺术、儿童读物等，覆盖各类阅读群体。未来将不定期开展亲子故事会、图书漂流、读书沙龙、讲座、展览等阅读推广活动，为楼盘小区及周边社区居民提供“家门口”式的图书馆服务，成为市民“加油充电”“放松身心”的好去处。

九樾上城营销总监王惠表示，当下市场，投资属性转弱，大部分都是以居住属性为主。购房者从前看中的是区域规划、未来预期，而当下客户更多比较看重周边配套的完善度，以及产品居住的舒适度等。因为中心往往是市政配套、教育资源、商业配套等最集中的地方。此外，就是产品项目的产品力，同一个板块不同的项目也会出现差价，甚至同一个项目不同的户型产品之间的价差也会越来越大。

走访发现，除了硬件设施的卓越外，九樾上城还注重社区文化的营造。项目特别规划了青年氧乐吧、长者颐养居、儿童趣玩天地等六大架空层泛会所，为不同年龄段的居民提供了丰富多彩的休闲活动空间。

沿公常路一路南下，遇见刚交付不久的科学城时区。该项目以产品人居品质为核，TOD区域运营为翼，为深莞巨献一座全新的人居地标。据介绍，该项目在小区内打造约4.7万平方米双层立体园林，规划有活力互动空间及林下休闲空间等，并根据不同组团进行了橙、黄、蓝、红四种色彩的定义划分。同时，社区还引入黄花风铃木、蓝花楹、翠芦莉等绿植，不同颜色的植被互相呼应，打造出全龄主题社交空间的同时，营造出未来生活的N种想象。

对此，龙兴华表示，除了上述楼盘，黄江在售项目还有泰安府。据了解，多数楼盘出货理想的户型主要为大四房。以科学城时区为例，在售的建面约140平方米四房已所剩无几；而九樾上城同样如此，在已推房源中，143平方米的大四房已于2024年国庆黄金周基本售罄，目前主力户型为三房和小四房。

价格回归有望迎来“窗口期”

“通过对成交客户的分析，可以发现购房者多数都不是初次置业，基本是二次甚至三次置业的家庭客户，想要更大的房子。”在龙兴华看来，5·24“莞八条”的计容新规和《关于存量商品住宅项目建筑工程容积率计算规则政策新旧衔接的通知》，给予了开发商更大的设计空间，未来可深挖改善群体的需求，打造得房率更高、空间更实用的户型；同时，增加对智能化的居家方案、人工智能AI的生活化应用的关注，让房子更“潮”一些，这不仅将进一步提高住宅项目建设品质，也将助力房企在今年的楼市中脱颖而出。

在成交方面，伴随东莞楼市的深度调整，黄江楼市也迎来理性回归。东莞市住建局发布的月度网签数据显示，2024年黄江新房月均网签约40套，价格约1.7万元/平方米；二手房月均去化约70套，目前过户价格基本维持在1.3万元/平方米。值得关注的是，自2024年9月底开始，一系列楼市刺激政策出台后，黄江一二手房市场出现了“价稳量增”的迹象。其中，新房网签更是在10月份突破60套。

“这说明市场需求一直存在，只是前几年市场波动，导致购房者一直在观望。在稳预期的有效政策引导下，需求得以快速释放。同时，这也说明价格回归后，市场是认可的，购房者是能接受的。相较于过去几年，黄江的房价已经趋于稳定。与2016年的狂热相比，现在的市场显得更加稳健。”龙兴华说。

中原地产研究院统计数据显示，黄江二手房成交价跌幅在东莞镇街内居首位，这也意味着二手市场价格已基本触底。同时，因为黄江近年来新盘较少，尤其是北部中心区小区多为老旧项目，积压了大量的换房需求。叠加多孩家庭的庞大基数，未来高品质楼盘有望迎来出货窗口期。

“当价格回归理性，合理的库存又为市场良性循环提供了运行基础。”中原地产研究院执行院长车德锐表示，黄江在售项目并不多，今年黄江的住宅供应是可预见的。主要集中在九樾上城和科学城时区，约350套；未来的潜在供应也主要集中在这两个项目的二期，整体还是偏紧缺的。值得一提的是，基于对推货节奏和库存消化的预判，对比整个临深片区约33.6月的去化周期，黄江仅约14.8月，是临深片区去化周期最短的。

未来，伴随公常路的改造升级、1号线的开通、城市公园的美化、双科学城通道的开通，黄江对人才、企业的招引优势将持续扩大，而这也将助推黄江楼市的行稳致远。

从保交楼到保交房 政策力度“更上一层楼”

自2022年“保交楼”工作的提出，至今已启动两年有余。如今，政策进一步深化为“保交房”。相比“保交楼”，“保交房”更聚焦提高人民生活品质，不断满足人民对美好生活的向往。这之下，行业对交付的要求，也从如期交付转变为品质交付。房企不能仅追求完成交付目标，而是需要将服务全面、深入地贯彻到整个交付过程中，确保客户的居住需求得到满足。

2024年12月28日至12月30日，科学城时区首批房源迎来交付。40名陪验团队、65人快修团队、30人物业和客服团队……庞大的交付阵容，只为确保每一位业主反馈的问题得以记录和解决；让油漆观感、卫生死角等小瑕疵，得到快速处理；从交付签到、资料签约、验房派单、礼品获取、发票获取和燃气咨询，以“一条龙”服务让收楼更顺畅，避免业主等待。

科学城时区交付现场。受访者供图

“‘保交房’的关键在于品质的最终兑现。交付前，除了常规的工程验收流程，还通过多个部门的检查机制，确保房屋品质。如第三方评估机构对精装过程和精装交付进行评估，确保施工质量；第三方模拟验收查验团队开展三轮查验，房屋维保团队日常巡检，确保品质达标；多部门联合巡检，对现场的房屋设计、质量和使用功能进行检查等，旨在将高品质标准贯穿于整个项目生命周期，全力确保品质兑现。”科学城时区相关负责人说。

如期兑付，也离不开政府的强有力监管。据悉，在2024年，由多部门联合组成的检查组，多次对科学城时区项目在内的黄江镇各在建房地产项目建设情况，进行了实地察看工程进度，详细了解项目施工计划、施工进度、安全生产、专项资金使用、房屋销售及交付时间等情况。各建设单位在检查组要求下，科学有序施工，在如期交付的同时，确保交付质量。

展望未来，在“保交房”的大背景下，黄江将持续加强对镇域内房地产市场的监管，确保开发商遵守规定，按时交付质量合格的住房，保护购房者的权益。同时，将推动住宅项目建设品质的提升，鼓励开发商打造得房率更高、空间更实用的户型，满足居民对高品质居住环境的需求，旨在实现“住有宜居”的目标，持续构建更美好的城市生活。