房东将房屋出租18年，收房时发现承租人将三室改为四室、更改墙面颜色，屋内多处墙面霉变，灶台、木地板等均出现不同程度破损。双方就房屋是否需要“恢复原状”争执不休，房东将承租人诉至法院。2026年5月，上海市长宁区人民法院披露了一起房屋租赁合同纠纷案，厘清了自然损耗与人为损坏之间的责任边界，明确了长期租赁房屋的返还判定标准。

2006年6月，房东刘女士与承租人张先生签订房屋租赁合同，租期为一年，房屋保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状使用房屋，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意；租赁期满后，要将房屋恢复原状。

入住后，张先生将房屋的白墙刷成黄色，并将房屋从三室结构改造为四室。一年期满后，双方未再签订书面合同，张先生继续居住，刘女士照常收取租金，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，直至2024年7月张先生交房。

交接时，刘女士发现，除了三室被改为四室、白墙被刷成黄色之外，房屋还存在多处霉变，灶台、木地板等亦受损严重。刘女士要求张先生将房屋“恢复原状”，双方协商未果，刘女士便将张先生诉至法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并要求张先生支付逾期付租违约金5000元。

张先生辩称，自己改造房屋经过刘女士许可，墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意“恢复原状”。若法院认为其负有恢复义务，可通过赔付修复费用的方式履行，由原告自行修复。此外，张先生提出，空置损失源于市场行情及房东自身原因，并提起反诉，要求刘女士退还房屋保证金。

“民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案的核心争议在于，在合同约定需‘恢复原状’返还的情况下，如何区分自然损耗与人为损坏。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。”长宁法院民事审判庭法官刘曦桦说。

法院经审理认为，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复原状。虽然张先生自称是在经过刘女士同意的情况下，对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但刘女士并不认可，张先生也未能就此提供证据，难以认定双方已就其在返还房屋时无需恢复达成一致，故该部分费用应由张先生负担。

针对墙体渗水、地板和灶台损坏，刘女士申请了司法鉴定，结论为因果关系无法鉴定。双方确认张先生曾反映过漏水，但均未维修。除张先生自认的办公椅造成的地板磨损外，刘女士未能举证其他损坏系使用不当造成。案涉房屋出租时已装修多年，张先生又实际使用18年，法院认为，房屋在正常使用中不可避免会产生自然损耗。关于房屋修复费，法院综合考虑房屋现状、使用年限、鉴定意见和双方过错，酌情判令张先生支付修复费用3万余元。

关于10万余元的空置损失，法院指出，刘女士收房后次月即挂牌出租，并多次要求修复，但张先生明确拒绝。刘女士时隔近一年才起诉，未能及时自行维修以减少损失。民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。结合空置时长、鉴定报告载明的修复工期及市场租金标准，法院酌情判令张先生支付空置损失3万余元。

关于房屋保证金，法院认为，张先生在履约过程中不存在合同约定的严重违约致使合同无法履行的情形，其有权要求返还保证金。因张先生存在逾期付租情形，双方同意将违约金5000元在保证金中折抵，法院酌情判令刘女士返还剩余保证金6600元。

2025年11月，法院判决张先生支付修复费与空置损失合计6万余元，刘女士返还保证金6600元，目前判决已生效。

刘曦桦提醒，签订房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。