为适应物业管理立法新形势，破解小区治理难题，切实保障业主合法权益，东莞市住房和城乡建设局于1月7日正式印发修订后的《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（东住建规〔2026〕1号）（以下简称《规定》）。该新规在原有基础上进行全面优化，从属地管理、筹备程序、会议规范等方面明确要求，进一步理顺小区治理机制，将于2026年1月13日起正式实施，有效期至2031年1月12日。

据悉，此次修订旨在解决原规定在实践中存在的可操作性不足、流程不够清晰等问题，通过细化规则、强化监督、推动数字化，构建“镇街主导、村居协助、业主参与”的三级协同治理格局，为物业小区和谐稳定发展提供制度支撑。

在属地管理职责方面，《规定》进一步压实镇街（园区）主体责任，明确其在接到业主成立业主大会的书面要求后，需在10个工作日内完成核实并答复业主，对符合法定条件的应在30日内指导成立筹备组。村（居）委会则负责协助开展具体工作，形成上下联动的工作机制，确保业主大会成立过程有章可循、规范有序。

筹备组的组建程序得到显著细化，成为此次修订的亮点之一。《规定》明确筹备组成员人数为7至15人的单数，具体根据小区建筑总面积、业主总人数等因素确定。同时规范了业主代表的推荐流程，要求推荐时说明被推荐人的基本信息，且每个业主只能推荐一名代表。针对公示与异议处理，《规定》要求公示时间不少于7日，业主提出异议的，镇街（园区）应当核查并将核查情况作为确定人选的考虑因素。此外，明确建设单位若存在注销等情形或未及时回复，视为放弃参与筹备组，不影响筹备组正常成立，有效避免建设单位缺位导致的筹备工作停滞。

为保障业主参与权，《规定》对首次业主大会会议程序作出系统性规范。要求筹备组在成立后6个月内组织召开首次业主大会会议，并明确筹备组的各项职责，包括确定会议时间地点、拟定管理规约和议事规则草案、确定业主投票权数等。会议议题公示时间不少于7日，业主提出异议的，筹备组应当核查后书面回复；同时，在会议召开15日前将相关事项在物业管理区域内公告，确保业主充分知情和参与。

投票表决机制的完善提升了决策透明度。《规定》明确业主大会可采用集体讨论或书面征求意见的形式，表决采用记名投票方式，包括电子投票。委托投票需出具书面委托书并附业主房产、身份证明资料，邮寄投票以寄出邮戳时间为准。设置了监票、计票、唱票等监督机制，要求邀请不少于三名业主担任监督工作，必要时可邀请公证机构现场公证，确保投票过程公开透明。

在业委会委员管理方面，《规定》强化资格审查与行为约束双重保障。委员候选人由筹备组核查资格后，公示不少于7日接受业主监督；明确委员禁止泄露业主资料、本人及近亲属在物业服务企业任职等行为，同时细化委员职务终止的程序与方式，确保委员依法履职、维护业主共同利益。

此外，《规定》优化了备案与档案管理要求，明确业委会需建立完整档案管理制度，指定专人保管业主大会和业主委员会会议资料、财务文件等档案，相关部门因工作需要查询档案的，业主委员会应当提供，确保了工作的连续性和可追溯性。值得关注的是，此次修订新增电子投票规则，明确电子投票需按照《东莞市住房和城乡建设局业主共同决定事项电子投票规则》（东住建规〔2025〕9号）实施，推动小区治理数字化转型。

业内人士表示，此次《规定》的印发实施，将有效破解东莞小区业主大会和业委会成立难、运作不规范等痛点问题，通过制度细化提升治理效能，进一步保障业主合法权益，为构建共建共治共享的社区治理新格局奠定坚实基础。