11月8日，位于凤岗镇天堂围村的一宗住宅用地（编号2024WR002号）正式挂牌！占地面积约44000.58㎡，起拍价3.97亿元（8202元/㎡），将于12月9日开拍！

据了解，该地块用地性质为R1一类居住用地，即指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。可作为低密度高品质住宅用地。

根据地块指标要求显示，该地块容积率为1.1，总建面约48401平方米，绿地率≥25%，限高18米。作为别墅用地，该地块背山面水，拥有一线湖景（天堂围水库），且处莞深交汇处，交通便捷。

值得一提的是，根据竞买条件，地块权利人在土地使用期限内申请土地使用权转让的须经凤岗镇人民政府同意。这也意味着，对于想通过土地转让快速获利是不可行的。

对此，有业内人士称，过往数年的土拍成交价基本在2万元/平方米，对比之下，这次推出地块的起拍价，可谓超具性价比。同时，周边二手别墅挂牌价约4万元/平方米，叠加此次土拍不设上限，或将出现土拍热的现象。

对此，你怎么看？